Quanto rende un appartamento in affitto breve a Roma? Guida 2026, zona per zona

È la domanda che si fa ogni proprietario prima di decidere: quanto può rendere davvero la mia casa affittata a turisti? La risposta onesta è "dipende", ma non è una scusa: dipende da fattori misurabili, e in questa guida ti spieghiamo quali sono, con i dati reali delle strutture che gestiamo nelle diverse zone di Roma.

Da cosa dipende la rendita di un affitto breve

La rendita di un appartamento in affitto breve nasce dall'incrocio di tre variabili:

• Prezzo medio a notte (ADR): quanto riesci a far pagare in media una notte. Cambia moltissimo per zona, stagione e qualità dell'appartamento.
• Tasso di occupazione: quante notti l'anno l'appartamento è effettivamente prenotato.
• Costi di gestione: pulizie, utenze, commissioni delle piattaforme, manutenzione, eventuale property manager.

La formula, semplificata, è: (ADR × notti occupate) − costi = rendita netta. Un errore comune è concentrarsi solo sull'ADR: un prezzo alto con la casa mezza vuota rende meno di un prezzo calibrato che tiene l'appartamento sempre pieno.

Le zone di Roma a confronto

Roma non è un mercato unico: ogni quartiere ha una sua domanda, una sua stagionalità e un suo prezzo di riferimento. I dati che seguono sono rilevati sulle strutture che gestiamo direttamente e si riferiscono a un appartamento tipo da 4/6 posti letto, sulla media dell'anno 2025. Gli ADR indicati sono lordi delle commissioni delle piattaforme, e la forbice riflette la differenza tra i mesi più morbidi e i picchi di alta stagione.

• Centro storico (Pantheon, Navona, Campo de' Fiori): ADR tra 300 e 500 € a notte, con un'occupazione media del 91%. Sono gli ADR più alti della città, sostenuti da una domanda internazionale che non si ferma quasi mai.
• Trastevere: ADR tra 300 e 450 €, occupazione media del 91%. Il fascino del quartiere autentico regge prezzi da centro storico ed è tra le zone più richieste per i soggiorni "esperienziali".
• Colosseo / Monti: ADR tra 250 e 400 €, occupazione media del 90%. Cuore turistico della città, con una domanda costante tutto l'anno.
• Vaticano / Prati: ADR tra 200 e 350 €, occupazione media dell'88%. Clientela di pellegrinaggio e business, con una buona tenuta anche in bassa stagione.
• Termini / San Lorenzo: ADR tra 180 e 250 €, occupazione media dell'85%. Prezzi più accessibili ma altissima rotazione grazie alla vicinanza ai trasporti: il ticket medio è più basso, il calendario si riempie facilmente.

Il dato interessante non è tanto l'ADR — che segue le attese — quanto l'occupazione: tutte le zone viaggiano sopra l'85%, anche quelle considerate "minori". Non è un caso del mercato: è il risultato di una gestione dei prezzi che difende i mesi deboli invece di limitarsi a cavalcare i picchi.

La stagionalità romana

A differenza delle località di mare, Roma lavora quasi tutto l'anno, ma con picchi marcati: primavera (Pasqua e ponti), estate e i grandi eventi giubilari/religiosi tirano i prezzi verso l'alto, mentre novembre, gennaio e febbraio restano i mesi più morbidi. È esattamente la distanza tra i due estremi della forbice ADR che vedi qui sopra: una gestione professionale sfrutta i picchi alzando i prezzi e difende i mesi deboli con tariffe intelligenti e soggiorni più lunghi.

Un esempio concreto

Prendiamo una delle strutture che gestiamo in zona Repubblica, a pochi passi da Termini: un appartamento grande — 4 camere, 2 bagni, 10 posti letto. È entrato in gestione ad aprile 2026 e nei primi tre mesi pieni di attività (maggio–luglio) ha generato 37.300 € di ricavi, con un'occupazione media dell'88% e un ADR di 460 € a notte.

Proiettando questi risultati su dodici mesi — quindi includendo i mesi invernali, che lavorano a tariffe più basse — l'immobile si posiziona verso i 125.000 € di ricavi annui a regime, con un'occupazione attorno all'84% e un ADR medio annuo di circa 410 €.

Due precisazioni per leggere bene questi numeri:

• Sono ricavi lordi delle commissioni delle piattaforme e al netto delle pulizie, che gli ospiti pagano separatamente.
• L'ADR è molto più alto della media della sua zona perché si tratta di un immobile da 10 posti letto: la capienza, non solo il quartiere, determina il prezzo a notte. Lo stesso appartamento diviso in due bilocali avrebbe ADR sensibilmente più bassi (e costi di gestione doppi).

Vale la pena notare dove si trova: non nel centro monumentale, ma in una zona di passaggio come Repubblica. La differenza non l'ha fatta l'indirizzo — l'hanno fatta il prezzo dinamico, la presentazione curata e un calendario tenuto pieno. Questo tipo di risultato non è frutto del caso.

I dati si riferiscono a una struttura reale in gestione. La proiezione annua è una stima costruita sui risultati effettivi dei primi mesi di attività e non costituisce una garanzia di rendimento.

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