La regola dei "3 appartamenti": quando l'affitto breve diventa impresa (novità 2026)

È la novità fiscale più rilevante del 2026 per chi ha più di una casa. La soglia oltre cui l'affitto breve diventa "impresa" si è abbassata drasticamente. Se possiedi o gestisci più immobili, questo articolo ti riguarda da vicino.

Cosa è cambiato

Fino al 2025 la presunzione di attività imprenditoriale era legata a una soglia alta (più di quattro appartamenti). La Legge di Bilancio 2026 l'ha ridotta: dal 1° gennaio 2026 la presunzione passa da "più di quattro" a "più di due" immobili destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta. In pratica, dal terzo immobile il locatore è considerato imprenditore per legge.

Cosa comporta superare la soglia

Dal terzo immobile in affitto breve scattano:

• Obbligo di apertura della partita IVA
• Perdita della cedolare secca sulle unità eccedenti
• Regime d'impresa (ordinario o forfettario, se accessibile) con i relativi adempimenti: fatturazione elettronica, contabilità, obblighi contributivi

Chi svolge l'attività in forma imprenditoriale può, ricorrendone i requisiti, valutare il regime forfettario (codice ATECO dedicato alle locazioni turistiche, con coefficiente di redditività e imposta sostitutiva agevolata). È una scelta da fare con il commercialista.

Come si contano gli immobili

Alcune precisazioni importanti:

• Il conteggio si fa per unità immobiliare, non per contratto né per stanza. Affittare più stanze nello stesso appartamento non fa scattare la presunzione.
• Rilevano solo gli immobili a destinazione abitativa in affitto breve. Due appartamenti in affitto breve + due in locazione ordinaria non fanno scattare la presunzione.
• Restano dubbi interpretativi in casi particolari (comproprietà, sublocazione): la presunzione è legata al locatore-contribuente, ma vanno valutati caso per caso.

Cosa fare se ti riguarda

Se hai tre o più immobili (o stai pensando di aumentarli), non aspettare: pianifica per tempo con un commercialista l'inquadramento migliore. Passare a impresa non è necessariamente penalizzante — a volte apre a regimi convenienti — ma va gestito consapevolmente.

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Gestiamo il portfolio di molti proprietari con più immobili: conosciamo bene questi scenari e lavoriamo a fianco dei loro commercialisti per far girare tutto in modo ordinato, dalla reportistica agli adempimenti operativi.

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Disclaimer: articolo divulgativo, non costituisce consulenza fiscale. La soglia ha risvolti complessi (comproprietà, sublocazione, regimi): rivolgiti a un commercialista. Fonti (lug. 2026): Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 c. 17) che modifica la L. 178/2020 art. 1 c. 595; art. 4 D.L. 50/2017.